Immobilien-Investition
Der Kaufpreis allein sagt wenig über eine Immobilieninvestition aus. Diese vier Kennzahlen zeigen, wie sich eine Immobilie als Kapitalanlage rechnet.
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite eignet sich für einen schnellen Vergleich zwischen Objekten, blendet aber Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung komplett aus, deshalb ist sie allein keine verlässliche Entscheidungsgrundlage.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite liegt typischerweise 1 bis 3 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite, weil sie die tatsächlich anfallenden Kosten mit einbezieht. Welche Kaufnebenkosten und Finanzierungsdetails hier konkret reinzählen, erkläre ich im Artikel Kaufnebenkosten & Finanzierung richtig einplanen.
Cashflow & Eigenkapitalrendite
Mietrenditen betrachten die Immobilie isoliert, ohne Finanzierung. In der Praxis zählt aber vor allem der monatliche Cashflow: Miete minus Bewirtschaftungskosten minus Zins- und Tilgungsraten. Ist dieser Wert positiv, trägt sich die Immobilie selbst; ist er negativ, musst du monatlich zuzahlen.
Die Eigenkapitalrendite (ROE) setzt den erzielten Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Bei hohem Fremdkapitalanteil kann sie deutlich über der Nettomietrendite liegen.
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht, und wird oft genutzt, um Objekte in derselben Lage schnell zu vergleichen. Ein niedrigerer Faktor deutet auf eine günstigere Bewertung relativ zur Miete hin, ersetzt aber keine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung über mehrere Jahre.
Für alle Kennzahlen zählt der Blick auf die zukünftigen Erträge. Der Kaufpreis ist dabei nur ein Teil. Dasselbe gilt bei der Unternehmensbewertung: Wie man zukünftige Erträge auf ihren heutigen Wert abzinst, erkläre ich im Artikel zur DCF-Methode.
Rechenbeispiel
Nehmen wir das Objekt aus dem Beispiel: 300.000 € Kaufpreis und 12.000 € Jahreskaltmiete. Die Bruttomietrendite liegt bei 4 %. Das klingt zunächst übersichtlich. Wenn zusätzlich 30.000 € Kaufnebenkosten anfallen und jedes Jahr nicht umlegbare Kosten, Verwaltung und Rücklagen zusammen 2.400 € betragen, sieht die Rechnung schon anders aus.
Das Beispiel ist keine Marktannahme, sondern zeigt nur die Reihenfolge der Rechnung. Der wichtige Punkt ist: Die Nettorendite sinkt nicht, weil das Objekt plötzlich schlechter geworden ist. Sie wird genauer, weil jetzt Kosten sichtbar sind, die in der Bruttorendite fehlen.
Finanzierung
Die Rendite auf das Objekt und die Rendite auf dein Eigenkapital sind zwei verschiedene Dinge. Mit einem Darlehen setzt du weniger eigenes Geld ein. Dadurch kann die Eigenkapitalrendite steigen, wenn der Ertrag der Immobilie über den Finanzierungskosten liegt. Gleichzeitig steigt aber die monatliche Verpflichtung, und ein schwacher Cashflow wird durch die Finanzierung nicht besser.
Ein Objekt kann auf dem Papier eine gute ROE zeigen und trotzdem jeden Monat Geld kosten. Das ist besonders problematisch, wenn die Rechnung nur mit einer steigenden Miete funktioniert. Prüfe deshalb zuerst, ob du die Rate, Rücklagen und mögliche Leerstandsmonate auch dann tragen kannst, wenn die Miete eine Zeit lang nicht steigt.
Prüfung vor dem Kauf
Eine Tabelle kann dir zeigen, dass ein Objekt rechnerisch interessant aussieht. Sie sagt dir aber nicht, ob die Wohnung dauerhaft vermietbar ist, ob Sanierungen anstehen oder ob die angesetzte Miete realistisch ist. Vor einer Entscheidung gehören deshalb auch Lage, Zustand, Mietvertrag, Eigentümergemeinschaft und geplante Maßnahmen auf die Prüfliste.
Besonders vorsichtig solltest du bei einer hohen Bruttorendite werden. Sie kann durch einen niedrigen Kaufpreis entstehen, aber auch durch eine hohe, schwer erzielbare Miete, einen Sanierungsstau oder eine problematische Lage. Die Kennzahl ist ein Filter. Sie ist kein Beweis.
Zeit und Verkauf
Eine Immobilie kann im ersten Jahr einen negativen Cashflow haben und trotzdem über die Jahre Eigenkapital aufbauen. Das passiert durch Tilgung, mögliche Mietentwicklung und eine Veränderung des Immobilienwerts. Umgekehrt kann ein positiver erster Cashflow zu positiv aussehen, wenn später eine große Sanierung oder eine hohe Anschlussfinanzierung kommt.
Für einen fairen Vergleich solltest du deshalb einen Zeitraum festlegen und alle Zahlungsströme betrachten: Eigenkapital am Anfang, laufender Cashflow, Tilgung, Rücklagen, Verkaufskosten und der Betrag, der nach Rückzahlung des Darlehens übrig bleibt. Der Verkaufspreis ist dabei eine Annahme und kein sicherer Gewinn.
Kosten richtig einordnen
In einer Immobilienrechnung solltest du laufende Kosten, Rücklagen und Tilgung nicht in einen einzigen Block werfen. Eine Verwaltung oder ein Mietausfall ist ein echter Aufwand. Eine Rücklage wird vielleicht erst später ausgegeben, muss aber trotzdem heute geplant werden. Die Tilgung belastet dein Konto und baut gleichzeitig Restschuld ab. Wenn alle drei Positionen als „Kosten" behandelt werden, ist die Rechnung zwar einfach, aber du verstehst den Vermögensaufbau schlechter.
Das gilt auch für Renovierungen. Eine neue Heizung kann kurzfristig den Cashflow drücken und langfristig den Zustand, die Vermietbarkeit oder den Verkaufspreis sichern. Sie ist deshalb nicht automatisch eine Renditequelle. Du musst prüfen, ob die Ausgabe einen wirtschaftlichen Effekt hat oder nur einen vorhandenen Schaden repariert.
Für den Vergleich mehrerer Objekte reicht es, dieselben Kategorien in jeder Rechnung zu verwenden. Dann wird sichtbar, ob ein Objekt wegen eines günstigen Preises attraktiv ist oder nur deshalb, weil wichtige Kosten fehlen.
Objektdaten eingeben und Brutto-/Nettorendite, Cashflow, ROE und Kaufpreisfaktor automatisch berechnen lassen.
Weiterlesen