Immobilien-Investition
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der nötigen Investition. Wer Kaufnebenkosten und Finanzierungsstruktur nicht einrechnet, unterschätzt den Kapitalbedarf.
Kaufnebenkosten
In Deutschland liegen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland zwischen 7,5 % und 15 % des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus:
Diese Kosten fließen nicht in den Immobilienwert selbst, du brauchst sie aber als zusätzliches Kapital zum Kaufpreis, deshalb gehören sie zwingend in die Gesamtinvestitionskosten.
Gesamtinvestitionskosten
Finanzierung
Die meisten Immobilienfinanzierungen laufen über ein Annuitätendarlehen: Du zahlst über die gesamte Laufzeit eine konstante monatliche Rate, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig, mit der Zeit dreht sich dieses Verhältnis um, weil sich die Restschuld verringert.
Wie viel Eigenkapital du einbringst, beeinflusst direkt die monatliche Rate und damit den Cashflow. Wie sich Zins, Tilgung und Restschuld über 30 Jahre konkret entwickeln, zeige ich im Artikel 30-Jahres-Prognose: Cashflow, Restschuld und Steuern über die Zeit.
Praxis-Fehler
Rechenbeispiel
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € reichen 7,5 % Nebenkosten bereits für 22.500 €. Bei 12 % sind es 36.000 €. Kommt noch eine Renovierung von 10.000 € dazu, liegt die echte Gesamtinvestition bei 340.000 € oder mehr. Die Differenz ist nicht nebensächlich, weil sie oft aus dem Eigenkapital bezahlt werden muss.
Wenn du nur 300.000 € in deine Finanzierungsrechnung einträgst, fehlen in diesem Beispiel 46.000 €. Das kann dazu führen, dass du kurzfristig nachfinanzieren musst oder die Renovierung verschiebst. Beides sollte vor dem Kauf sichtbar sein und nicht erst beim Notartermin auffallen.
Darlehensstruktur
Beim Annuitätendarlehen wirkt die konstante Rate zunächst planbar. Trotzdem musst du mehrere Zeitpunkte getrennt betrachten. Die Zinsbindung kann früher enden als die Gesamtlaufzeit, und dann steht die Anschlussfinanzierung noch aus. Eine niedrige Anfangsrate kann deshalb mit einer hohen Restschuld erkauft werden.
Vergleiche Finanzierungen nicht nur nach dem niedrigsten Zinssatz. Prüfe auch die anfängliche Tilgung, die Länge der Zinsbindung, mögliche Sondertilgungen, die Bereitstellungszinsen und die Frage, wie viel Restschuld am Ende der Zinsbindung bleibt. Eine Finanzierung ist ein Zeitplan, nicht nur eine Monatsrate.
Belastungstest
Für die Planung reicht der perfekte Monat nicht. Rechne einen Leerstand, eine größere Reparatur und eine höhere Rate nach der Zinsbindung einzeln und gemeinsam durch. Du musst nicht jede mögliche Katastrophe modellieren. Du solltest aber wissen, wie viel Reserve du brauchst, bevor aus einem Problem eine Finanzierungslücke wird.
Bei einer vermieteten Immobilie gehört außerdem die private Seite in die Rechnung. Wenn der Cashflow mehrere Monate negativ ist, muss dein Einkommen die Differenz tragen. Eine hohe Tilgung kann langfristig sinnvoll sein und kurzfristig trotzdem zu viel Liquidität binden. Beides ist wahr und muss zusammen geplant werden.
Vor dem Vertrag
Vor dem Notartermin sollte nicht nur der Kaufpreis feststehen. Du brauchst eine vollständige Liste der Kosten, die zu diesem Objekt gehören. Dazu zählen geplante Renovierungen, die erste Rücklage, mögliche Kosten für Gutachten, Umzug oder Ausstattung und die Frage, wann welche Zahlung fällig wird. Nicht jede Position wird am selben Tag bezahlt, aber jede gehört in deinen Kapitalplan.
Lass dir die Finanzierung außerdem als Zeitreihe zeigen. Die Monatsrate allein sagt wenig, wenn du die Restschuld am Ende der Zinsbindung nicht kennst. Besonders bei einer vermieteten Immobilie musst du zusätzlich sehen, wie sich Miete, Kosten, Leerstand und Kreditrate gemeinsam auf den Cashflow auswirken.
Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Finanzierungsparameter eingeben und den Eigenkapitalbedarf automatisch berechnen lassen.
Weiterlesen