Immobilien-Kostenkalkulation

Über das Projekt

Was ist die Immobilien-Kostenkalkulation?

Die Immobilien-Kostenkalkulation bewertet Immobilieninvestitionen in Excel. Finanzierung, Bewirtschaftung, Steuern und langfristige Prognosen stehen in einer Datei.

Das Tool zeigt die wirtschaftliche Entwicklung eines Immobilienprojekts über viele Jahre. Cashflow, Restschuld, Mietentwicklung, Inflation und Exit-Szenarien werden dabei berechnet.

Features

Was kann das Tool?

• Daten & Investition: Erfassung von Objektdaten, Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Finanzierungsparametern inklusive Annuitätendarlehen.
• Gesamtinvestitionskosten: Automatische Berechnung aller anfallenden Investitionskosten inklusive Eigenkapitalbedarf.
• Miete & Bewirtschaftung: Berechnung von Mieteinnahmen, nicht umlagefähigen Kosten, Rücklagen und laufender Bewirtschaftung.
• Steuern & Abschreibung: Berücksichtigung von AfA, steuerlichen Effekten und Mietausfallwagnis.
• KPI-Header: Ein 2×5-Block im Hauptsheet zeigt Bruttomietrendite, Nettomietrendite, EK-Rendite, monatlichen Cashflow, Break-Even-Miete, Kaufpreisfaktor, LTV, Gesamtinvestition, Darlehensbetrag und Netto-Erlös beim Exit.
• 15-%-Renovierungswarnung: Eine Ampellogik (Grün/Gelb/Rot) prüft, ob Renovierungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre die 15-%-Grenze des Gebäudewerts überschreiten. Dazu kommt die Aktivierungspflicht-Berechnung mit Referenz auf §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
• Szenarien: Worst-, Base- und Best-Case (−15 % / 0 % / +10 %) werden über 10 zentrale Variablen verglichen. Die Ergebnisse sind in vier Blöcke mit Abweichungen, absoluten Werten, abgeleiteten Größen und Endergebnissen aufgeteilt.
• Zinstest: Sieben Zinsstufen im Bereich ±3 % zeigen, wie sich Annuität, Zinsaufwand, Cashflow, Gesamtzinslast und Break-Even-Miete je Stufe verändern.
• Exit-Analyse: Berechnung von Spekulationssteuer, Veräußerungsgewinn, kumulierter AfA, Restschuld und Netto-Erlös beim Verkauf. Der steuerfreie Exit ab Jahr 10 wird separat verglichen.
• EK-Optimierung: Block A ermittelt das minimal nötige Eigenkapital. Block B vergleicht acht Varianten von 10–50 % Eigenkapitalquote.
• Realwert-Analyse: Eine 30-Jahres-Tabelle zeigt nominale und reale Cashflows, Mieteinnahmen und Restschuld auf Basis einer editierbaren Inflationsrate (Standard: 2,5 %). Enthalten sind außerdem Kaufkraftverlust, reale EK-Rendite und Break-Even-Jahr.
• 30-Jahres-Prognose: Cashflow, Tilgung, Zinsen und Restschuld werden über mehrere Jahrzehnte berechnet.
• Mietsteigerung: Das Modell unterstützt indexierte Mietsteigerungen und langfristige Inflationsannahmen.
• Design & Struktur: Das Layout nutzt Navy-Blau, Gitternetzlinien und eine klare Tabellenstruktur.
• Technischer Aufbau: Verwendung englischer Excel-Standardformeln ohne Makros oder externe Add-ons.

Zukünftige Features

Was wird noch kommen?

• Dashboard-Ausbau: Das bestehende Dashboard-Sheet wird um Kennzahlen aus allen Blättern erweitert.
• Cashflow-Diagramm: Ein Balkendiagramm zeigt den jährlichen Cashflow über die 30-Jahres-Laufzeit.
• Real-vs.-Nominal-Vergleich: Ein Liniendiagramm stellt nominale und inflationsbereinigte Werte gegenüber.
• Restschulden-Verlauf: Ein Liniendiagramm zeigt den Abbau der Restschuld über die Finanzierungslaufzeit.

Screenshots

Einblicke ins Tool

Dashboard

Rückblick

Was ich gelernt habe

Ich habe mich dabei mit Immobilienbewertung, Finanzierungsmodellen und langfristigen Cashflow-Analysen beschäftigt. Wirtschaftliche Logik musste direkt in Excel umgesetzt werden.

Komplexe Berechnungen lassen sich nur mit einer klaren Tabellenstruktur pflegen. Inflation, Mietsteigerung, Finanzierungskosten und Steuern mussten in einem Modell zusammenpassen.