Immobilien-Investition
Eine Immobilie verändert sich über Jahrzehnte: Miete steigt, Restschuld sinkt, Steuervorteile laufen aus. Eine Momentaufnahme reicht deshalb nicht.
Restschuld
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die Zinsbindung konstant, aber die Zusammensetzung ändert sich: Anfangs zahlst du überwiegend Zinsen, mit sinkender Restschuld steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich. Über 30 Jahre betrachtet beschleunigt sich der Kapitalaufbau dadurch spürbar in der zweiten Hälfte der Laufzeit.
Mietsteigerung & Inflation
Während die Kreditrate über die Zinsbindung meist konstant bleibt, steigen Miete und Bewirtschaftungskosten in der Regel mit der Inflation. Das bedeutet: Der monatliche Cashflow verbessert sich über die Jahre tendenziell, selbst wenn die Rate gleich bleibt, weil die Mieteinnahmen real mitwachsen. Wer nur mit dem Cashflow im ersten Jahr rechnet, unterschätzt deshalb oft die langfristige Wirtschaftlichkeit.
Steuern & Abschreibung
Über die Absetzung für Abnutzung (AfA) kannst du einen Teil des Gebäudewerts (nicht des Grundstückswerts) über die Nutzungsdauer steuerlich geltend machen und so dein zu versteuerndes Einkommen aus der Vermietung senken. Dieser Steuervorteil wirkt sich direkt auf den tatsächlichen Cashflow nach Steuern aus, gerade in den ersten Jahren, in denen der Zinsanteil der Kreditrate ohnehin noch hoch und damit steuerlich absetzbar ist.
Kombiniert man AfA und Zinsanteil, ergibt sich häufig ein Effekt, bei dem die Immobilie in den ersten Jahren steuerlich einen Verlust ausweist, obwohl real ein positiver Cashflow vorliegt, ein zentraler Grund, warum Immobilieninvestitionen steuerlich attraktiv sein können.
Exit-Analyse
Die Exit-Analyse zeigt, was bei einem Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt übrig bleibt. Sie berechnet den erwarteten Verkaufspreis (unter Berücksichtigung einer angenommenen Wertsteigerung), zieht die zu diesem Zeitpunkt noch offene Restschuld ab und berücksichtigt bei einer Haltedauer unter 10 Jahren zusätzlich die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn.
Die vollständige Rendite ergibt sich aus dem laufenden Cashflow über die Haltedauer und dem Netto-Verkaufserlös.
Cashflow und Vermögen
Der Cashflow zeigt, wie viel Geld jeden Monat auf deinem Konto übrig bleibt. Die Tilgung gehört dabei zwar zur monatlichen Belastung, sie verschwindet aber nicht einfach. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld und dein Eigenkapital in der Immobilie steigt. Deshalb solltest du zwei Fragen getrennt beantworten: Wie viel Geld muss ich monatlich zuschießen, und wie stark wächst mein Vermögen durch die Tilgung?
Ein einfaches Beispiel macht den Unterschied sichtbar. Angenommen, nach Miete, laufenden Kosten und Zinsen bleiben 150 € übrig, während du zusätzlich 350 € tilgst. Der laufende Cashflow beträgt dann nicht 500 €, sondern 150 € minus 350 €, also 200 € Zuzahlung. Gleichzeitig wurden 350 € Restschuld abgebaut. Für die Liquidität ist das eine Belastung, für den Vermögensaufbau aber ein eigener Baustein.
Annahmen
Die Grafik sieht am Ende präzise aus, obwohl sie aus Annahmen besteht. Bei der Miete reicht schon ein anderer jährlicher Steigerungssatz, um den Cashflow nach vielen Jahren deutlich zu verändern. Dasselbe gilt für die Instandhaltung. Ein ruhiges erstes Jahrzehnt sagt wenig darüber aus, ob später Dach, Heizung oder Fassade bezahlt werden müssen.
Ich würde deshalb nie nur eine Kurve anschauen. Eine Variante mit vorsichtigen Mieten, höheren Kosten und einem höheren Anschlusszins ist oft aufschlussreicher als der optimistische Base Case.
Modellgrenze
Das Modell kann dir zeigen, wie sich deine Annahmen gegenseitig auswirken. Es kann aber nicht wissen, wann eine größere Reparatur kommt, wie sich die konkrete Lage entwickelt oder welchen Preis du beim Verkauf erreichst. Genau deshalb ist die Exit-Analyse nur so gut wie ihr Verkaufspreis und ihre Kostenannahmen.
Sinnvoll ist die Prognose, wenn du sie regelmäßig mit der Wirklichkeit vergleichst. Nach jedem Jahr kannst du die echte Miete, die tatsächlichen Kosten, die Restschuld und den gezahlten Zins eintragen. Dann siehst du schnell, ob dein ursprünglicher Plan noch trägt oder ob du eine Annahme anpassen musst.
Entscheidung
Die eigentliche Stärke der 30-Jahres-Rechnung liegt nicht darin, dass sie das Jahr 2046 kennt. Sie zeigt dir, wann dein Plan besonders empfindlich ist. Vielleicht ist der Cashflow in den ersten Jahren knapp, während die Restschuld schnell sinkt. Vielleicht sieht die Immobilie zunächst gut aus, wird aber nach Ende der Zinsbindung problematisch. Oder der Verkaufserlös macht den größten Teil des Ergebnisses aus. Diese Punkte würdest du in einer einfachen Jahresrendite nicht sehen.
Vergleiche deshalb nicht nur den Endwert. Schaue auf die niedrigste Liquiditätsreserve, den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, die kumulierte Zuzahlung und den Anteil des Ergebnisses, der aus dem Verkauf stammt. Wenn der Gewinn fast nur im Exit entsteht, hängt deine Entscheidung stärker vom Marktpreis am Ende ab. Wenn die Immobilie auch ohne starke Wertsteigerung tragfähig bleibt, ist das ein anderes Risikoprofil.
Mietsteigerung, Finanzierung und Steuerparameter eingeben und Cashflow, Restschuld und Exit-Wert über 30 Jahre simulieren lassen.
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