Immobilien-Investition
Die erste Kreditrate kennst du. Schwieriger wird es am Ende der Zinsbindung: Ein Teil des Darlehens ist noch offen, der nächste Zinssatz steht aber nicht fest. Deshalb rechne ich mehrere Anschlusszinsen durch und prüfe, ob danach noch Geld für Reparaturen und schlechte Monate bleibt.
Das Risiko
Ein fester Sollzins schützt nur bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung. Ist das Darlehen dann noch nicht abbezahlt, brauchst du für die Restschuld neue Konditionen. Ein höherer Anschlusszins kann die Rate steigen lassen oder, wenn die Rate kaum steigt, die Tilgung stark bremsen.
Für den Stresstest brauchst du zuerst die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Nimm sie aus dem Tilgungsplan und korrigiere sie nur um Sondertilgungen, die du tatsächlich leisten kannst. Eine erhoffte Gehaltserhöhung oder ein späterer Verkauf sind keine verlässlichen Ausgangswerte.
Falls du noch am Anfang der Finanzierung stehst, lies zuerst, wie Kaufnebenkosten und Darlehen zusammenhängen. Der Stresstest setzt bei der Restschuld an, nicht beim ursprünglichen Kaufpreis.
Die Eingaben
Notiere die Restschuld zum Ende der Zinsbindung, mehrere mögliche Anschlusszinsen, eine anfängliche Tilgung für den neuen Vertrag und den Betrag, den du monatlich dauerhaft für Kredit und Rücklagen aufbringen kannst. Die bisherige Rate allein sagt noch nicht, ob der nächste Vertrag tragfähig ist.
Rechne einen günstigen, einen mittleren und einen unangenehmen Zinsfall. Das sind Szenarien, keine Vorhersagen. Entscheidend ist, ab welchem Zinssatz dein Haushalt oder die vermietete Immobilie keinen ausreichenden Puffer mehr hat.
Rechenbeispiel
Angenommen, nach zehn Jahren sind noch 220.000 Euro offen. Für beide Anschlussverträge setzen wir anfangs 2 Prozent Tilgung an. Bei 2,5 Prozent Sollzins ergibt das 4,5 Prozent aus Zins und Tilgung. Bei 5 Prozent Sollzins sind es 7 Prozent.
Die 458 Euro sind der eigentliche Test. Kannst du sie zusätzlich tragen, ohne die Rücklage für Instandhaltung und unerwartete Ausgaben aufzubrauchen? Wenn es nur bei dauerhaft vollem Einkommen und ohne Reparaturen passt, ist die Rechnung zu knapp.
Gleiche Rate
Bei 5 Prozent Zins kosten allein die Zinsen auf 220.000 Euro zu Beginn rund 917 Euro im Monat. Die bisherige Rate von 825 Euro deckt nicht einmal diesen Betrag. Unter diesen Annahmen würde die Schuld mit unveränderter Rate nicht sinken. Der Fehlbetrag läge anfangs bei rund 92 Euro monatlich.
Du könntest eine geringere anfängliche Tilgung vereinbaren, wenn die Bank zustimmt und die Rate die Zinsen deckt. Das senkt die Monatslast, verlängert aber die Rückzahlung und lässt mehr Restschuld für später übrig. Eine kleinere Rate ist keine kostenlose Lösung.
Prüfe auch den umgekehrten Fall: Wie weit müsste die Restschuld sinken, damit die bisherige Rate wieder passt? Sondertilgungen helfen nur, wenn der Vertrag sie zulässt und das Geld nicht für deine Liquiditätsreserve gebraucht wird.
Belastbarkeit
Nehmen wir an, nach den laufenden Lebenshaltungskosten sind monatlich 1.500 Euro für Darlehen und Rücklagen verfügbar. Davon sollen 300 Euro für Reparaturen und andere unerwartete Ausgaben frei bleiben. Die tragbare Kreditrate liegt also bei 1.200 Euro. Die Rate von rund 1.283 Euro bei 5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung verfehlt diese Grenze um rund 83 Euro.
Mit 1,5 Prozent anfänglicher Tilgung statt 2 Prozent läge die Rate bei rund 1.192 Euro. Die Monatsrechnung passt dann knapp, die Schuld sinkt aber langsamer. Ob das vertretbar ist, hängt unter anderem von Alter, weiterem Einkommen und verbleibender Laufzeit ab. Ein einzelner positiver Monatsüberschuss reicht als Prüfung nicht aus.
Bei einer vermieteten Immobilie solltest du zusätzlich Leerstand, nicht umlegbare Kosten und Instandhaltung durchspielen. Eine Miete, die heute gerade die Rate deckt, schützt nicht vor einem späteren Zinsanstieg. Die 30-Jahres-Prognose zeigt, warum Cashflow und Restschuld zusammen betrachtet werden müssen.
Vorbereitung
Aktualisiere den Tilgungsplan jedes Jahr mit der tatsächlichen Restschuld. Halte daneben drei Anschlusszinsen und den monatlichen Puffer fest. So merkst du früh, ob mehr Tilgung, eine kleinere Immobilie oder ein anderer Finanzierungsplan nötig wird.
Wenn der Ablauf näher rückt, vergleiche Angebote der bisherigen Bank mit denen anderer Institute. Ein Forward-Darlehen kann den künftigen Zins vorher festschreiben. Das schafft Planungssicherheit, bindet dich aber an die vereinbarten Konditionen, auch wenn die Zinsen später fallen.
Der Stresstest sagt nicht voraus, wie hoch die Zinsen in zehn Jahren sein werden. Er zeigt dir, welche Zinsen und Rückschläge deine Finanzierung noch verkraftet. Diese Grenze ist für eine Entscheidung nützlicher als eine einzelne Wunschrate.
Die langfristige Immobilienrechnung verbindet Kredit, Cashflow und Rücklagen.
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Quellen