Immobilien-Investition
Der Kaufpreis allein sagt wenig über eine Immobilieninvestition aus. Diese vier Kennzahlen zeigen, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage wirklich lohnt.
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite eignet sich für einen schnellen Vergleich zwischen Objekten, blendet aber Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung komplett aus, deshalb ist sie allein keine verlässliche Entscheidungsgrundlage.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite liegt typischerweise 1 bis 3 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite, weil sie die tatsächlich anfallenden Kosten mit einbezieht. Welche Kaufnebenkosten und Finanzierungsdetails hier konkret reinzählen, erkläre ich im Artikel Kaufnebenkosten & Finanzierung richtig einplanen.
Cashflow & Eigenkapitalrendite
Mietrenditen betrachten die Immobilie isoliert, ohne Finanzierung. In der Praxis zählt aber vor allem der monatliche Cashflow: Miete minus Bewirtschaftungskosten minus Zins- und Tilgungsraten. Ist dieser Wert positiv, trägt sich die Immobilie selbst; ist er negativ, musst du monatlich zuzahlen.
Die Eigenkapitalrendite (ROE) setzt den erzielten Ertrag ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital, nicht zum Kaufpreis, und zeigt damit, wie effizient dein eigenes Geld arbeitet, gerade bei hohem Fremdkapitalanteil kann sie deutlich über der Nettomietrendite liegen.
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht, und wird oft genutzt, um Objekte in derselben Lage schnell zu vergleichen. Ein niedrigerer Faktor deutet auf eine günstigere Bewertung relativ zur Miete hin, ersetzt aber keine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung über mehrere Jahre.
Im Kern geht es bei all diesen Kennzahlen darum, einen Vermögenswert anhand seiner zukünftigen Erträge zu bewerten, nicht nur anhand des Kaufpreises. Genau dieses Prinzip steckt auch hinter der Unternehmensbewertung: Wie man zukünftige Erträge seriös auf einen heutigen Wert abzinst, erkläre ich im Artikel zur DCF-Methode.
Objektdaten eingeben und Brutto-/Nettorendite, Cashflow, ROE und Kaufpreisfaktor automatisch berechnen lassen.
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