Immobilien-Investition
Eine Immobilie verändert sich über Jahrzehnte: Miete steigt, Restschuld sinkt, Steuervorteile laufen aus. Wer nur den Ist-Zustand betrachtet, übersieht die halbe Rechnung.
Restschuld
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die Zinsbindung konstant, aber die Zusammensetzung ändert sich: Anfangs zahlst du überwiegend Zinsen, mit sinkender Restschuld steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich. Über 30 Jahre betrachtet beschleunigt sich der Kapitalaufbau dadurch spürbar in der zweiten Hälfte der Laufzeit.
Mietsteigerung & Inflation
Während die Kreditrate über die Zinsbindung meist konstant bleibt, steigen Miete und Bewirtschaftungskosten in der Regel mit der Inflation. Das bedeutet: Der monatliche Cashflow verbessert sich über die Jahre tendenziell, selbst wenn die Rate gleich bleibt, weil die Mieteinnahmen real mitwachsen. Wer nur mit dem Cashflow im ersten Jahr rechnet, unterschätzt deshalb oft die langfristige Wirtschaftlichkeit.
Steuern & Abschreibung
Über die Absetzung für Abnutzung (AfA) kannst du einen Teil des Gebäudewerts (nicht des Grundstückswerts) über die Nutzungsdauer steuerlich geltend machen und so dein zu versteuerndes Einkommen aus der Vermietung senken. Dieser Steuervorteil wirkt sich direkt auf den tatsächlichen Cashflow nach Steuern aus, gerade in den ersten Jahren, in denen der Zinsanteil der Kreditrate ohnehin noch hoch und damit steuerlich absetzbar ist.
Kombiniert man AfA und Zinsanteil, ergibt sich häufig ein Effekt, bei dem die Immobilie in den ersten Jahren steuerlich einen Verlust ausweist, obwohl real ein positiver Cashflow vorliegt, ein zentraler Grund, warum Immobilieninvestitionen steuerlich attraktiv sein können.
Exit-Analyse
Am Ende der Betrachtung steht die Frage: Was bleibt bei einem Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlich übrig? Die Exit-Analyse berechnet dafür den erwarteten Verkaufspreis (unter Berücksichtigung einer angenommenen Wertsteigerung), zieht die zu diesem Zeitpunkt noch offene Restschuld ab und berücksichtigt bei einer Haltedauer unter 10 Jahren zusätzlich die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn.
Erst die Kombination aus laufendem Cashflow über die Haltedauer und dem Netto-Verkaufserlös am Ende ergibt die vollständige Rendite einer Immobilieninvestition, nicht die Momentaufnahme einer einzelnen Kennzahl.
Mietsteigerung, Finanzierung und Steuerparameter eingeben und Cashflow, Restschuld und Exit-Wert über 30 Jahre simulieren lassen.
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