Immobilien-Kostenkalkulation

Über das Projekt

Was ist die Immobilien-Kostenkalkulation?

Die Immobilien-Kostenkalkulation ist ein umfangreiches Excel-Tool zur Bewertung und Analyse von Immobilieninvestitionen. Es kombiniert Finanzierung, laufende Bewirtschaftung, steuerliche Aspekte und langfristige Prognosen in einer einzigen Datei.

Ziel des Tools ist es, Immobilien nicht nur oberflächlich über den Kaufpreis zu bewerten, sondern die tatsächliche wirtschaftliche Entwicklung über viele Jahre sichtbar zu machen. Dafür werden unter anderem Cashflow, Restschuld, Mietentwicklung, Inflation und Exit-Szenarien dynamisch berechnet.

Features

Was kann das Tool?

• Daten & InvestitionErfassung von Objektdaten, Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Finanzierungsparametern inklusive Annuitätendarlehen.
• GesamtinvestitionskostenAutomatische Berechnung aller anfallenden Investitionskosten inklusive Eigenkapitalbedarf.
• Miete & BewirtschaftungBerechnung von Mieteinnahmen, nicht umlagefähigen Kosten, Rücklagen und laufender Bewirtschaftung.
• Steuern & AbschreibungBerücksichtigung von AfA, steuerlichen Effekten und Mietausfallwagnis.
• KPI-HeaderEin 2×5-Block ganz oben im Hauptsheet mit Bruttomietrendite, Nettomietrendite, EK-Rendite, monatlichem Cashflow, Break-Even-Miete, Kaufpreisfaktor, LTV, Gesamtinvestition, Darlehensbetrag und Netto-Erlös beim Exit — alle wichtigen Kennzahlen auf einen Blick.
• 15-%-RenovierungswarnungAmpellogik (Grün/Gelb/Rot), die prüft, ob Renovierungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre die 15-%-Grenze des Gebäudewerts überschreiten, inklusive automatischer Aktivierungspflicht-Berechnung mit Referenz auf §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
• SzenarienVergleich von Worst-, Base- und Best-Case (−15 % / 0 % / +10 %) über 10 zentrale Variablen, aufgeteilt in vier Blöcke mit Abweichungen, absoluten Werten, abgeleiteten Größen und Endergebnissen.
• ZinstestSieben Zinsstufen im Bereich ±3 % zeigen, wie sich Annuität, Zinsaufwand, Cashflow, Gesamtzinslast und Break-Even-Miete je Stufe verändern.
• Exit-AnalyseBerechnung von Spekulationssteuer, Veräußerungsgewinn, kumulierter AfA, Restschuld und Netto-Erlös beim Verkauf, mit direktem Vergleich des steuerfreien Exits ab Jahr 10 und eigener Ampellogik.
• EK-OptimierungBlock A ermittelt das minimal nötige Eigenkapital (mit Hinweis zur Zielwertsuche in Excel), Block B vergleicht acht Varianten von 10–50 % Eigenkapitalquote.
• Realwert-AnalyseVollständige 30-Jahres-Tabelle für nominale und reale Cashflows, Mieteinnahmen und Restschuld auf Basis einer editierbaren Inflationsrate (Standard: 2,5 %), inklusive Kaufkraftverlust, realer EK-Rendite und Break-Even-Jahr.
• 30-Jahres-PrognoseDynamische Entwicklung von Cashflow, Tilgung, Zinsen und Restschuld über mehrere Jahrzehnte.
• MietsteigerungUnterstützung von indexierten Mietsteigerungen und langfristigen Inflationsannahmen.
• Design & StrukturProfessionelles Layout mit Navy-Blau, Gitternetzlinien und klarer Tabellenstruktur für eine schnelle Übersicht.
• Technischer AufbauVerwendung dynamischer englischer Excel-Standardformeln ohne Makros oder externe Add-ons.

Zukünftige Features

Was wird noch kommen?

• Dashboard-AusbauDas bestehende Dashboard-Sheet wird um die wichtigsten Kennzahlen aus allen Blättern erweitert und visuell aufbereitet.
• Cashflow-DiagrammEin Balkendiagramm zur Visualisierung des jährlichen Cashflows über die 30-Jahres-Laufzeit.
• Real-vs.-Nominal-VergleichEin Liniendiagramm, das nominale und inflationsbereinigte Werte direkt gegenüberstellt.
• Restschulden-VerlaufEin Liniendiagramm zum Abbau der Restschuld über die gesamte Finanzierungslaufzeit.

Screenshots

Einblicke ins Tool

Dashboard

Rückblick

Was ich gelernt habe

Durch dieses Projekt habe ich mich intensiv mit Immobilienbewertung, Finanzierungsmodellen und langfristigen Cashflow-Analysen beschäftigt. Besonders interessant war die Verbindung aus wirtschaftlicher Logik und technischer Umsetzung in Excel.

Gleichzeitig habe ich gelernt, komplexe Berechnungen strukturiert aufzubauen und große Tabellenmodelle übersichtlich zu organisieren. Ein großer Fokus lag darauf, möglichst viele reale Faktoren wie Inflation, Mietsteigerung, Finanzierungskosten und Steuern sinnvoll miteinander zu kombinieren.